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北京学区房价格持续走低有缩水将近200万

2019-01-21 18:00:38

北京学区房价格持续走低,有缩水将近200万,政策是学区房降温的主要推手?

半年来,北京学区房价格持续走低,从三月初的火热到最近的持续降温,有的学区房源报价缩水将近200万。

根据调查,北京市海淀区八一学校附近的房价与实施317新政前相比,每平方米平均降价一至两万元。

相比之前北京学区房价格的跳涨,一个过户黄牛号都炒到一万的火爆场面,最近北京学区房的交易状况显得有点冷清。

成交价持续走低

在年初北京紧急出台3.17新政之前,北京地区的学区房价格一路跳涨。

西城区金融街附近的房子一度涨到20万元/平方米,现在差不多降至17万元左右。有些重点炒作的学区房,每平方米的价格下跌了10%。

近几年学区房价格一路飘红,几乎一直在涨。比如市重点宏庙小学对口学区房卖出了25万/平方米的价格,即使是如此天价,这里的房子依旧很抢手。而在很多有刚需的购房者看来,这个价格虽然高但并不离谱,属于正常的市场价。

对口宏庙小学的丰汇园小区,3月均价为186979元/平方米,8月均价则降至166051元/平方米。更有意思的是,房价的下跌具有传染性:通常某一片的房子价格下跌,会影响到周围房价走向。

这种传染效应在整个北京市也很普遍,据媒体报道,部分学区房源每平米均价跌了近2万元,对于一套90平米左右的学区房来说,总价降低了近200万。

房价持续走低,这也让很多挤破头抢房源的家长产生了观望的心态。有购房者表示:前期房价过高,不敢出手。现在市场平稳了,大家不那么躁动了

北京学区房价格持续走低有缩水将近200万

,又开始犹豫房价会不会更低,不想这么快出手。更何况,在多校划片政策下,我们花了大价钱也并不一定能上理想的学校。

购房者的观望心态直接影响了学区房的成交量和成交价格。根据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示,近三个月来,作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各区前三位。

政策是学区房降温的主要推手

北京市学区房的降温与半年内接连出台的调控政策密不可分。

学区房虚火太旺

天价学区房一直是热议的话题,学校越好,房子越贵。由于大多数购房者预算有限,因此老房子、小户型反而成为

了受追捧户型。

北京学区房关注度TOP50

根据房产中介的统计,老、破、小户型最好卖,只要离好学校近,多差的房子都能卖出去。

此前,媒体曾经报道过天价走廊、天价过道学区房,西城区一处平房的过道在中介打着0居的旗号,居然叫卖150万,为的是让孩子落户好在西城上学。最后此房源下架。

北京学区房价格图

作为西城的顶尖优质校,实验二小的天价学区房也一直是大家热议的焦点,一间破旧的小卖部卖到四十多万一平,一间10平米的小平房卖到300多万,即使在这样的天价之下,仍然是供不应求。

但是在市场规律动作下,这类事并不违规。因为就近入学是现行政策,就近的依据就是户口和住房。家长们为了抢到学区房不计成本,这就使这类房源价格有了炒作的空间。

北京学区房价格的虚火烧得太旺。由于部分学校学位紧俏,教育资源分配不平衡,名校的入学名额自然是众多家长哄抢的对象,能提前买到名校附近的房子,就等于是为孩子占到了好位子。

业主和房产中介看准家长的这一心态,不断炒作和哄抬价格,这也使得学区房价格存在太多泡沫。

政策调控挤出房价泡沫

北京学区房降温还是要从年初的3.17新政说起。3月17日,北京发布楼市调控新政,将二套房首付比提至60%。根据业内人士的解读,本轮北京楼市暴热将自此完结,未来很有可能会有更多城市跟进收紧政策。

3.17新政最大亮点在于重启认房又认贷。

3.17新政规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

大幅提高首付款比例,同时严卡房贷条件,这限制了一批第二套房购买者,年后入市的炒房者们,也将处于高位被套的尴尬境地。

北京楼市的大环境开始降温,这也使得泡沫很大的学区房价格开始松动。

上个月,北京发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,《通知》中关于非京籍人员的户口、以及子女受教育问题占了很大篇幅:

承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

北京教育资源紧张,虽然严格意义上的租购同权很难做到,但政策的延续性对学区房价的抑制还是会有积极影响。

触底反弹还是趋于平稳?

北京有着全国顶尖的教育资源,也催生出了中国最贵的学区房。面对资源有限、排队者众的现实困境,很多家长们负担着远超自己承受能力的高房价,只为了给孩子占一个好的位置,不让他们输在起跑线上。天价学区房成为了家长们不能承受,但又必须抢夺的资源。

对于打算购买学区房的家长们来说,最关心的莫过于:此轮学区房的降价是为下一轮的暴涨蓄势,还是会就此逐渐趋于平稳?

根据链家的数据显示,8月北京链家二手房成交均价环比下跌2%,与7月相比跌幅扩大1.7个百分点;链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%,且该指标已连续4个月下跌。

中原地产研究中心统计数据显示截至8月30日,北京二手房8月成交量为7289套,预计8月合计成交7600套,连续3个月成交量低于万套。

而在今年3月份,北京二手房成交量曾高达近2.6万套。在3.17新政出台当天,北京全市共完成二手住宅签1497套,较前一日增加近40%。

有房产中介表示:房屋交易数量从五、六月开始逐渐减少,到七、八月越来越少。

受3.17新政影响,北京各个区学区房价格降幅较大,时间持续较久。从政策的持续性来看,政府这轮调控房价的决心不容小觑,众多业内人士分析,房价反弹的可能性较低,而且极有可能在即将到来的第四季度继续保持下降。

同时随着租购同权以及租售并举的政策不断出台,对平抑房价以及打击炒房有明显作用。此轮学区房源价格的下降,极可能使包括学区房在内的住宅价格逐渐回归合理范围。

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